Как правильно выбрать земельный участок?
Иногда случаются ситуации, когда скважина на воду обходится дороже, чем земельный участок. И можно продать его, купить новый, но разница между ценой скважины и участка в 10 раз превысит комиссию риэлторам. Потому мы поговорим сегодня про выбор земельного участка. На что нужно обратить особое внимание?
Выбор участка под строительство дома: с чего начать?
Почему-то никому и никогда не приходит в голову, прежде чем внести деньги за участок, провести хотя бы какую-то инженерную разведку, геологическую или геофизическую, либо затребовать эти данные у продавцов. Зачем? Да потому что с участком могут возникнуть довольно крупные проблемы, а вы не знаете, что там за «кот в мешке».
С чего начинают разумные покупатели? Берут лист бумаги и чертят таблицу: с одной стороны, плюсы и минусы участка, с другой – цены, на 1-4 понравившихся варианта. Прописывают и смотрят, отдельно по ценникам, преимуществам и недостаткам, чтобы разобраться, с чем вы согласны мириться, а с чем категорически нет. Если вы заплатите дороже, это забудется, а вот если вы каждый день будете сталкиваться с одними только «минусами», это не забудется никогда.
В первую очередь всегда считаются деньги, во вторую берутся в расчет эмоции. Покупка земельного участка и строительство дома на нем подразумевают, что вы потратите некую сумму первоначально и продолжите тратить средства в дальнейшем. Нужно смотреть в будущее, понимать, что дом, сооружения, инженерные коммуникации потребуют обслуживания, аварийного ремонта. То есть просчитывать нужно на несколько ходов вперед и оценивать землю с самого начала, исходя не из разовых на покупку, но из последующих затрат. А начнутся непредвиденные расходы уже на этапе стройки, в том числе из-за гидрогеологических и прочих индивидуальных особенностей участка.
Цена земли под дом и статус
Если мы говорим про деньги, то надо понимать: на дорогих земельных участках, находящихся в черте города, с подведенными инженерными коммуникациями, с охраной, асфальтированной прямой дорогой, содержание дома в таких коттеджных поселках, где одна сотка стоит за миллион, всегда будет стоить дорого. И, наоборот, когда нет никакого обслуживания, то и затраты мизерные.
Кроме того, в жизни бывает разные ситуации – иногда участок требуется продать. И если он очень дорогой, а вы возвели там нищенский сарайчик, то новый владелец его снесет, и не захочет оплачивать ваши затраты на постройку. Обратная ситуация, когда на дешевом участке возведен роскошный особняк, тоже нерентабельное мероприятие, потому что продать его за адекватную цену не получится.
Стоимость земельного участка немало зависит от статусности, а именно – кто у вас в соседях: большие «шишки» или «люмпены», периодически устраивающие в округе дебоши. Это тоже влияет на стоимость.
Как и плотность застройки. Если участок 4 сотки, а дом на нем занимает 90% земли, окна смотрят в окна, одинаковые домики понатыканы близко друг к другу, в том нет ничего хорошего. Но и когда ваша одинокая хижина стоит в 15 км от ближайшего жилья, тоже. Вряд ли вы сможете в одиночку защитить себя от бандитов, даже с пулеметом, потому что попросту никто не успеет к вам на подмогу.
Удаленность земельного участка: дом для постоянного или временного проживания
Следующий фактор – удаленность от города. Решающий вопрос здесь – планируете ли вы жить в доме постоянно или приезжать наездами, используя в качестве дачи летом, по выходным. Когда вы каждый день, утром и вечером, добираетесь до дома, большая удаленность от города – это глупость. Большую и лучшую часть своей жизни вы станете проводить в пробках. Простая арифметика: по полтора часа туда и обратно – умножьте 3 часа в день на 7 дней в неделю и т.д. Так посчитайте потраченное время.
Рельеф участка: что лучше?
Наши основные типы рельефа – это гора и болото. Есть, конечно, еще холмы, склоны, а также низины.
Рассмотрим покупку участка на склоне холма или горы. При существенном перепаде высот, более 2 метров, потребуется нестандартный и более дорогой фундамент: уйдет больше материала, понадобятся сложные расчеты. Опять же при перепаде высот можно нестандартно подойти к оформлению ландшафта – живописность, ажурность, индивидуальный облик и прочие интересные бонусы прилагаются. Насыпной грунт с такого участка может запросто смыть – понадобится укрепление (с соответствующими затратами). Неплохой вариант - более или менее пологое понижение рельефа.
Теперь рассмотрим низину (еще не совсем болото). Нужно понимать, что соседи выше по рельефу будут дренировать (осушать) свои участки, и в процессе вдруг обнаружится, что все это попадает к вам. Результат - у вас лужа с плавающими утками, и вы с веслом. То есть ничего хорошего такое расположение в низине или в болоте не сулит. К тому же при повышенной влажности не все культурные растения согласны колоситься, плюс гарантированный рой насекомых. Но зато таких участков продается много, и раздают их с удовольствием.
Допустим, приехали вы на такой участок в июне – вокруг все красиво и сухо. Совет: посмотрите на растения, которые там растут изначально. Увидели вербу, иву, камыши? Это болото. Даже если сейчас там сушь. А это значит, что вам придется либо проводить выторфовку, либо насыпать грунт, дренировать, что будет ресурсно- и трудозатратно.
Застройщики любят вот такой «двойной выигрыш»: участки продаются дешево, но в болоте. А рядом располагается их гранитный карьер, который «по дешевке» предоставит вам скальник для отсыпки.
Справедливости ради заметим, что не все участки в низине обязательно находятся в болоте. Они могут также располагаться рядом с рекой или озером, где, кстати, есть обязательная зона охрана, от 50 метров, - там строиться нельзя. Их минус – большое количество насекомых: с наступлением тепла вам обеспечены дикие орды комарья и пр.
Если говорить про реки, то в радиусе 30 км от Екатеринбурга, мы не посоветовали бы купаться ни в одной из них. Нет у нас поблизости чистых рек с безопасной водой.
Отдельная тема – фундамент дома около реки или в болоте. Это однозначная близость грунтовых вод к поверхности. Если река делает изгиб, а вы находитесь как раз в этой точке, помните, что туда длительное время выносилась глина, и слой ее велик. Из-за неправильного подбора типа фундамента и отсутствия инженерных изысканий дом может попросту утонуть – углы отваливаются, окна и двери перекашивает. Однозначно, фундамент будет дорогой, строится сложно, забудьте про цоколь.
Теперь поговорим о местности на равнине. Таких участков у нас мало. Здесь единственный минус – ветра и постоянное солнце (когда оно у нас вообще появляется). Это может быть либо чистое поле, где постоянно дует, либо окраина леса, где тень. И те же комары. Плюс прочая живность – птицы и грызуны, которые повадятся уничтожать ваш урожай, за которым вы трепетно ухаживали.
Форма участка земли под дом
Если коротко: большой – хорошо, маленький – плохо. Если квадратный – отлично: существует множество типовых решений по застройке участка, когда люди уже набили шишки до вас и предлагают проверенные варианты. С зю-образным – проблема: с большим – поменьше, с маленьким – приличная. Самый неудачный вариант – очень узкий, вытянутый и при этом маленький.
Как мы сказали, чем больше участок, тем лучше. Но чем-то его придется занимать. Одно дело – засеять газонной травкой, поставить барбекю и устроить спортивную площадку. А если вы хотите плотно заняться садоводством, то облагородить участок в 20 соток реально, только впахивая день и ночь. И оно вам нужно? Лучше подумать заранее.
Еще один немаловажный «камертон» - ваши ощущения. Если вы приехали на участок, походили по нему, и вам захотелось немедленно оттуда удрать домой, это точно не для вас. Ездить туда вы будете, как на каторгу. Если же, наоборот, вам захотелось задержаться, что-то сразу поделать, посмотреть, и нравится здесь не только вам, но и всем вашим домашним, попробуйте рассмотреть как возможный вариант. То есть, давайте не списывать со счетов и эмоциональную составляющую.
Что уже есть на участке? Коммуникации и инфраструктура
Но вернемся от эмоций обратно к деньгам. Крайне важны коммуникации и инфраструктура. Первым делом – электричество. Оно необходимо в большом количестве. 5 кВт – это уже маловато, потому как электроприборов мы используем все больше и больше, и многие из них работают постоянно. Наличие, количество электропитания и по какой цене вам его продают - это важно.
Дальше – газоснабжение. Если есть газ, он снимет проблему отопления. При его отсутствии, придется выбирать, чем отапливаться - дровами, углем или электричеством. А если газа нет, а электричества мало – это печальная перспектива, дорогая и «напряжная».
Возможно, они есть в перспективе? Неплохо бы съездить в администрацию, чтобы разузнать, как и когда планируется электрификация и газификация, а также какая-либо застройка рядом с вами. Вряд ли вы обрадуетесь, если через 5-10 лет вокруг вашего тихого укромного «гнездышка» начнут поднимать каскад 16-этажек по типу района ЖБИ.
И вообще, разузнайте, что расположено рядом с вами. Оглянитесь с пристрастием вокруг на предмет наличия техногенных объектов. Рядом пилорама? Действующий карьер, где периодически идут взрывные работы? Если вам дешево предлагают участок за забором у СУМЗа, где постоянно вверх извергается неизвестно что, и только на расстоянии в полкилометра от забора начинают появляться первые чахлые островки желтой травки, а через пару км - зеленой, бегите оттуда. Такой участок вам покупать не нужно.
Неплохо, если есть телефон и интернет. Потому что без связи сегодня никак, все развивается, а стоить она в вашем поселке может, как крыло Боинга.
Какие могут быть загрязнения?
- Шум. В 50 метрах от вашего участка находится железная дорога? Будет, как на вокзале, громко и раздражительно. Жить на дороге - не самая лучшая идея. Желательно, все-таки, иметь хоть какое-то отдаление.
- Если участок находится на обочине автомагистрали, то серым будет все – ваш домик, ваш палисадник и беседка, ваши деревья, ваш завтрак, когда вы летним утром устроите его на траве.
- Запахи, например, рядом с очистными сооружениями. Хотя к этому можно быстро привыкнуть и перестать замечать.
- Радиация. И такое возможно.
На что еще обратить внимание?
Если над вами ЛЭП, то строится под ними – тоже не лучшее решение, так как существуют обозначенные зоны охраны и безопасности. Скважину вы пробурить не сможете – буровая установка не встанет под линиями высоковольтных электропередач: при дуговом разряде буровики выпадут в хлопья. И вы останетесь без воды, или придется подключаться к соседям, которые не под линией проекции.
Посмотрите, нет ли в округе свалки, бывшей или действующей. А если свалка еще и в болоте, то это с точки зрения добычи воды из скважины – «идеальный микс», особенно при слабой защищенности подземных источников.
Да, и поинтересуйтесь, вывозится ли вообще мусор в вашем садоводческом товариществе или коттеджном поселке, и почем его вывозят. Это тоже важно.
А далеко ли расположены магазины, аптеки? Потому что если расстояние до ближайшего маркета километра 3, а у вас не к месту сломалась машина, это грустно. Как и до ближайшей остановки общественного транспорта. Должна быть возможность без приключений добраться до дома не только на авто и не только у вас, но и у других членов семьи, детей и подростков.
По той же причине выясните, где находится ближайший медпункт и травмпункт, ведь ситуации случаются разные. И не каждая скорая быстро доедет до СНТ №27 – где это, с какой стороны подъезд? Они просто к вам не успеют.
И еще хорошо бы заранее познакомиться с соседями. Если вы уже купили участок и узнали, что соседи «не в адеквате», то будет тяжело – с женой-то вы развестись можете, а вот с соседями никак. А хорошие отношения всегда лучше, и выручают в критических ситуациях. Например, порядочные соседи вовремя позвонят в органы правопорядка, если ваш дом грабят, присмотрят за огородом в ваше отсутствие и пр.
И, в заключение, юридический аспект. Тщательно проверяйте взаимосвязь того, кто продает, с тем, кто покупает. Обратитесь за помощью к юристам для проверки документов на покупку, чтобы проследить отсутствие обременений, четкую связь между тем, кто продает, и тем, кто выделил землю, договоры купли-продажи, правильное межевание, назначение земли (под ИЖС или нет, земли населенного пункта или под ведение сельхоздеятельности) и пр.
Инженерная геология
И самый главный вопрос – что же там с землей? Застройщик, продающий участки в коттеджном поселке, должен проводить инженерно-геологические изыскания, прежде чем прокидывать коммуникации – электричество, газ, канализацию и др. И какие-то заключения уже должны быть в наличии. Хотя бы геофизика.
В крайнем случае, узнайте у специалистов буровых компаний, которые работают на рынке минимум лет 10, как обстоят дела с водой. Потому что отдать 10 тысяч долларов за скважину при стоимости земельного участка в 5 тысяч – это перебор. Без воды вам участок не нужен. Если нет централизованного водоснабжения или своей скважины – такой участок покупать не надо. Бывали ситуации, когда люди уже построили дом, а воды нет – ни на 120 метрах, ни на 50. И что остается – продавать? А кому он нужен.
В чем-то сомневаетесь? Обратитесь за консультацией к экспертам. Есть достаточно мест, где скважину легко пробурить за относительно небольшие деньги, и она будет давать воду стабильно и одинаково хорошего качества, в одинаковом количестве. А есть участки, где вода на экстремальной глубине, ее чуть-чуть, и она еще с марганцем, кремнием и железом.
Так что узнайте заранее, как в предполагаемом месте покупки обстоят дела с землей и водой. А решение, как всегда, за вами.
* Хотите знать, как делают правильные скважины на воду на Складчатом Урале? Полная информация – в разделах сайта по бурению и обустройству.